Tuesday, November 11, 2014

¿Cuál es la lógica detrás del Impuesto a la Renta por la venta de inmuebles? [J.M. MARTIN]

Jefe del Departamento Fiscal & Tributario
Lima, 11 de noviembre de 2014

El sistema tributario peruano tiene previsto el pago de diversos impuestos al momento que una persona vende una propiedad inmueble, ya sea una casa, un departamento o un terreno. En particular, el vendedor debe pagar un impuesto que está relacionado con la ganancia que está obteniendo por esa venta, la cual se calcula con la diferencia entre el valor de venta y el "costo" de la misma. 

Este tipo de tributo directo es una parte del impuesto a la renta de las personas (naturales), el cual anteriormente se calculaba mediante la suma de todas las rentas de capital y de trabajo de una persona, pero que en la actualidad se ha intentado separar por "modulos" o tipo específico de renta. Cómo puede comprenderse, el término "renta" hace referencia a una "ganancia" y no a un ingreso bruto.

Con el actual boom inmobiliario, al cual muchas personas naturales buscan oportunidades de negocio, es necesario recordar que en caso deseen comprar un inmueble para "inmediatamente" venderlo", la SUNAT (Informe N° 124-2009-SUNAT/2B0000) considerará que están realizando una actividad de comercialización, esto es, una actividad empresarial, con las mayores obligaciones tributarias, formales y económicas que ello implica.. 

No obstante, en caso se trate de una persona natural que por el transcurso de su vida ha acumulado una o más propiedades, considerando el contexto actual, podría estar evaluando vender una o más de dichas propiedades, con la finalidad de comprarse una mejor ubicada o más adecuada a sus necesidades de vivienda. Una vez más, es necesario tener cuidado con la "habitualidad", es decir, que la SUNAT considere que el número de ventas que se están realizando son más parecidas a las de una actividad empresarial que a las de una persona natural simplemente vendiendo sus bienes.

Ahora bien, en el caso que todo indique y permita suponer que se trata de una persona natural que simplemente quiere vender la/s propiedad/es que tiene, conviene saber cómo es que debe pagar el impuesto a la renta. Un primer elemento es saber cómo adquirió previamente la propiedad, dado que una cosa es que la haya obtenido por una herencia (u otra forma que no le haya costado nada) y otra es que haya tenido que pagar por ella. En el primer caso, el costo de esa propiedad, en principio, será cero para el cálculo del impuesto, mientras que en el segundo caso, el costo será el valor que pagó en dicho momento ("valor de adquisición") menos el ajuste por corrección monetaria y más las mejoras que hayan incrementado el valor de la propiedad.

En la actualidad, se mantiene la idea de que las propiedades incrementan su valor en el tiempo, por ello, los indices de corrección monetarios favorecen (por el momento) a los vendedores dado que incrementan el costo de adquisición de un inmueble, de modo que la renta o ganancia a efectos tributarios será mucho menor, así como el impuesto a pagar.

Con esta información, debe quedar claro que el impuesto a la renta afecta a la ganancia obtenida de la diferencia entre el valor de venta (de transmisión) y el costo de adquisición ("de compra"); en consecuencia, se deberá pagar el 5% de esa ganancia. Por ejemplo, si el valor de venta fue de US$ 100,000 y el costo fue de US$ 70,000, "sólo" se deberá pagar el 5% de US$ 30,000, es decir, US$ 1,500. A fin de tener todo este dato bien hecho, es necesario declararlo ante SUNAT (formulario 1662, tributo 3021)  y pagar el impuesto correspondiente antes de acudir a la Notaría. Cabe recordar que este pago es definitivo y no es necesario presentarlo en la declaración jurada anual del Impuesto a la Renta del siguiente año en marzo-abril.

Si bien todo parece fácil hasta aquí, conviene mencionar otro pequeño problema. Ocurre que por efectos de la ley del impuesto a la renta, es necesario pagar el 5% de la renta neta, lo cual equivale al 6.25% del 80% de la renta bruta. En otras palabras, se asume que por costos no previstos relacionados con la transacción, un 20% será considerado como una deducción al valor de venta. Este cálculo a veces lleva a la confusión de pensar que se debe pagar el 5% del valor de venta ó el 6.25% del 80% del valor de venta, lo cual es completamente equivocado, debido al principio antes indicado que "renta" es igual a "ganancia". Ello se genera, entre otras cosas, debido a la ambigüedad del concepto y a que se confunde con el caso de las rentas del trabajo, en donde no existe costo de adquisición o similar que pueda restarse para obtenerse una "ganancia del trabajo". En algunas ocasiones está distinción no es clara y puede llevar a que el vendedor pague más de lo que debía, con la consecuente, y bastante complicada, solicitud de devolución.

Otro problema común es considerar automáticamente como costo de adquisición al "autoavalúo" que entrega la municipalidad para el cálculo del impuesto predial y arbitrios, ello también es equivocado, dado que dicho valor no sólo responde a otro sub-régimen tributario (municipal) sino que se calcula con otros fines. Sólo por excepción favorable cuando se trataba de adquisiciones a título gratuito (herencias y otros) se tomaba en consideración el valor del autoavalúo a fin de no "afectar" tanto el pago del impuesto al heredero o heredera, sin embargo, esta facilidad otorgada por la Ley del Impuesto a la Renta (Art. 21.1.a.2) fue eliminada en el año 2012. Lo cierto es que al adquirir un bien sin haber pagado nada por él, el patrimonio de dicha persona se incrementa en el valor que tiene ese mismo bien, si bien era buena la ayuda que tenía la Ley, era algo artificial. Ahora, con la actual modificación, resulta menos interesante vender una propiedad heredada u obtenida a título gratuito en el año 2012 o en adelante; felizmente, quienes heredaron antes de esa fecha puede seguir usando el autoavalúo como "costo".

Por el lado de la planificación tributaria, debe recordarse que en la práctica uno puede hacer un cálculo para saber cuanto está pagando de impuesto respecto al valor de venta. Este cálculo se hace de la siguiente manera: Tasa Efectiva = Impuesto a Pagar / Valor de Venta = 5% x Rentabilidad / (1+Rentabilidad), donde la rentabilidad es igual a Ganancia / Costo de Adquisición. En este sentido, si nosotros queremos tener una rentabilidad de 10% en una compra-venta de inmueble, sabremos que tendremos que pagar un 0.45% de tasa efectiva del impuesto, es decir, como porcentaje del valor de venta o ingresos provenientes de la venta. ¿Parece poco no? Y en caso, asignemos (o nos resignemos) como pago de impuesto el 1% de los ingresos derivados de la venta, ello nos permite obtener una rentabilidad de 25% por la operación. ¿Suena bien?

Finalmente, conviene mencionar que existen muchas excepciones y reglas especiales en la tributación por la venta de inmuebles que pueden permitir pagar menos impuesto (mejoras, indice de corrección monetaria, etc) o inclusive pagar cero impuesto (casa-habitación, adquisición anterior a 2004, pérdida en la transacción, etc), pero también casos de mayor imposición, tales como la interpretación de SUNAT que se trata de una transacción empresarial. Así mismo, es necesario estar al tanto de las formalidades bancarias y documentales tanto en la adquisición previa como en la posterior venta, de modo que ninguna información presentada por el vendedor pueda ser desconocida por SUNAT, afectándole el cálculo final del impuesto.

+Estudio Martin Abogados & Economistas
Departamento Fiscal & Tributario
Tax & Legal Services
impuestos@estudiomartinabogados.com

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